Ekonomista: potrzebujemy ministra mieszkalnictwa

Dr hab. Adam Czerniak, profesor Szkoły Głównej Handlowej: Można zmienić datę na bieżącą i wszystko będzie aktualne. Nie ma strategii polityki mieszkaniowej rozpisanej na skuteczne działania. Skupiamy się jedynie, od niepamiętnych zresztą czasów, na pogoni za liczbą mieszkań przypadającą na tysiąc mieszkańców, tak by ten wskaźnik doszlusował do poziomu europejskiego.

PAP: To niedobrze?

AC: Utrudnia to myślenie o polityce mieszkaniowej i w ogóle o złożoności sektora mieszkalnictwa. Spójrzmy na dane – w ciągu ostatnich 20 lat oddano w prywatne ręce ponad 5 milionów mieszkań, ale nie rozwiązało to potrzeb mieszkaniowych ludności. Spora część tych mieszkań trafiła do ludzi, którzy już mieszkania mają. Boom budowlany widać w miejscowościach turystycznych. Najwyższe ceny transakcyjne poza Warszawą czy Sopotem osiągają nieruchomości w Kołobrzegu i Zakopanem.

Czytaj więcej

Sprzedaż mieszkań w kwietniu najniższa od ponad roku

Liczba oddawanych mieszkań nie przekłada się więc bezpośrednio na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa. Nie wiemy nawet ilu mieszkań naprawdę brakuje. Możemy rzucać jakieś liczby, ale nie będzie to miarodajne. Na przykład z ostatniego spisu powszechnego wynika, że w Polsce jest 15 mln mieszkań, a liczba gospodarstw domowych wynosi niecałe 13 mln, czyli teoretycznie mamy więcej mieszkań niż gospodarstw. Oczywiście, mamy niedobór, ale widać go dopiero wtedy, kiedy określimy jakich mieszkań, w jakich lokalizacjach i w jakich cenach potrzebujemy. Kawalerka w Warszawie nie zaspokoi potrzeb czteroosobowej rodziny w Radomiu, a dom w Hajnówce - studenta w Warszawie.

PAP: W przytoczonym dokumencie NIK podkreśliła, że brakuje spójnej polityki mieszkaniowej państwa, a kolejne programy wspomagające budownictwo są zawieszane, nawet jeśli cieszyły się zainteresowaniem inwestorów i obywateli. Czy to też aktualne spostrzeżenie?

AC: Oczywiście. Nasza polityka mieszkaniowa jest obarczona grzechem pierworodnym polityki jako takiej. Jest chaotyczna i zmienia się wraz z kolejnymi rządami. Tymczasem powinna być możliwie długofalowa, co wynika choćby z trwałości dobra jakim jest mieszkanie, które budowane jest na pokolenia. W tej perspektywie musimy również myśleć o finansowaniu. Niedawno na konferencji Europe Housing Forum, organizowanej przez agencję promującą zwiększanie dostępności mieszkań Habitat for Humanity, wskazywano główną różnicę między systemami dojrzałymi jakie funkcjonują np. w Austrii, Niemczech, Francji czy Szwecji, a takim jak nasz. W tych krajach firmy chcą inwestować w mieszkania na wynajem dostępny finansowo dla przeciętnie zarabiających, bo mają pewność, że przez następne dziesięciolecia będą z tej inwestycji czerpać niezbyt wielki, ale stały dochód. U nas takiej stabilizacji brakuje, a bez niej nie ma mowy o rozwoju rynku najmu instytucjonalnego, który stanowi jeden z filarów dobrze funkcjonującego sektora mieszkaniowego, zwłaszcza w segmencie mieszkań dla osób o średnich i niskich dochodach.

PAP: Z czego zatem wynika ten brak stabilizacji?

AC: Niestety ten problem jest niechętnie podejmowany przez polityków. Mówi się: przecież są mieszkania na wynajem, ludzie inwestują, rynek się rozwija. To prawda, tyle że nie ma rozwiązań instytucjonalnych, które sprzyjałyby jego profesjonalizacji, więc on się profesjonalizuje bardzo oddolnie. Indywidualny inwestor miał dwa mieszkania, dokupił trzy kolejne i w ten sposób stworzyło się małe przedsiębiorstwo. Ale w porównaniu z funduszami, które zajmują się rynkiem najmu na Zachodzie to plankton. Tam minimalny poziom operacyjny to jakieś 3-5 tysięcy mieszkań w jednej lokalizacji, co umożliwia osiągnięcie efektu skali, a co za tym idzie zaoferowanie najmu w dostępnej cenie. Cały polski sektor najmu instytucjonalnego to raptem kilkanaście tysięcy mieszkań, co stanowi promil w ogólnym zasobie mieszkaniowym, w dodatku są one dostępne tylko w największych miastach.

PAP: Jakie regulacje ułatwiłyby rozwój rynku najmu instytucjonalnego?

AC: Po pierwsze należałoby wprowadzić sensowne prawo eksmisyjne. Nie można dopuszczać do tego, by nieuczciwi najemcy cynicznie wykorzystywali luki w prawie i nie płacili za wynajmowanie mieszkania. Z jednej strony należy wzmocnić możliwość egzekwowania prawa własności, z drugiej zaś ludzie, którzy rzeczywiście nie mogą sobie poradzić, powinni mieć natychmiastową możliwość przeniesienia się do lokali zastępczych dofinansowanych przez państwo.

Kolejną kwestią są udogodnienia fiskalne, w tym unikanie podwójnego opodatkowania podmiotów, które inwestują w nieruchomości na wynajem poprzez fundusze, tzw. REIT-y. O takim rozwiązaniu mówi się w Polsce od kilkunastu lat, ale wciąż nie możemy się doczekać jego wprowadzenia. Niestety, ustawodawca w ogóle nie myśli o funduszach inwestujących w najem. Widać to było przy okazji zamrożenia cen prądu, które objęło gospodarstwa domowe, wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie, ale nie fundusze. Można wymienić wiele różnych przeszkód utrudniających im działanie.

PAP: Ale niektóre środowiska polityczne twierdzą, że fundusze inwestycyjne wykupią mieszkania i nie będzie ich już dla indywidualnych nabywców.

AC: Owszem, podnosi się larum, że w Warszawie będzie jak w Berlinie, gdzie 80 proc. zasobu mieszkaniowego jest w rękach funduszy, które zaczynają dyktować ceny. Staram się ten mit obalać. Do wariantu berlińskiego nam równie daleko jak do Wiednia z jego wielkim zasobem mieszkań komunalnych. U nas Kowalskiemu mieszkanie sprzed nosa sprzątnie Nowak, a nie żaden fundusz. Według pobieżnych szacunków, bo dokładnych danych nie ma, w okresie boomu, który mieliśmy w 2021 r., 70-100 tys. mieszkań zostało kupionych w celach inwestycyjnych. Tymczasem fundusze inwestycyjne, dorobiły się dotąd – przez całą historię swojej działalności - ledwie kilkunastu tysięcy mieszkań, z czego połowa należy do PFR Nieruchomości, czyli naszego krajowego funduszu, który je sam wybudował.

PAP: Co można zrobić, żeby zwiększyć podaż mieszkań w wielkich miastach, gdzie ich najbardziej brakuje, tak by Kowalski i Nowak nie musieli się licytować?

AC: Pierwszym krokiem powinno być usprawnienie mechanizmów rynkowych, bo one nie działają sprawnie z powodu barier administracyjnych. Weźmy na przykład plany zagospodarowania przestrzennego, które bardzo kuleją. W Warszawie objęta jest nimi mniej niż połowa miasta, a na całą resztę trzeba wydawać tzw. wz-tki. W rezultacie miasto doszło do ściany pod względem dostępności działek pod zabudowę. Ostatnio kilku deweloperów licytowało działkę w centrum Ursynowa. Miasto wyceniło działkę na 33 mln zł, podało cenę wywoławczą na poziomie 40 mln zł, a wygrał deweloper, który zalicytował ponad dwukrotnie tyle - 82,2 mln zł. W rezultacie cena została tak wywindowana, że mieszkania będą musiały kosztować tam co najmniej 26 tys. złotych za metr, żeby inwestor nie dołożył do interesu. Z kolei w okolicach Jeziorka Czerniakowskiego działki są już dawno rozparcelowane, ale sąd zakwestionował plany zagospodarowania przestrzennego, więc poczekają na budowę następne parę lat.

Kolejną przeszkodą jest planowana rozbudowa Okęcia, która zamrozi budownictwo mieszkaniowe w okolicy. Wszystkie takie problemy w skali mikro składają się na jeden wielki biurokratyczny problem makro. W efekcie programy stymulujące popyt, w których lubują się rządzący, zderzają się z wątłą podażą, a ceny idą w górę. W IV kwartale 2023 roku Polska była liderem pod względem wzrostu cen mieszkań na całym rynku europejskim.

PAP: Może w Polsce zwyczajnie brakuje kompetentnych urzędników odpowiedzialnych za sektor mieszkalnictwa?

AC: Mamy kompetentnych urzędników. Problem polega na tym, że poszczególne kompetencje są rozproszone. Za mieszkalnictwo formalnie odpowiedzialny jest wiceminister rozwoju, któremu podlega kilka, sprawnie zresztą działających departamentów. Ale mamy też ministerstwo funduszy i polityki regionalnej zawiadujące Krajowym Zasobem Nieruchomości, ten zaś zarządza gruntami państwowymi oraz Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi, czyli nowymi TBS-ami. MFiPR nadzoruje też Instytut Rozwoju Miast i Regionów, stanowiący zaplecze naukowe dla mieszkalnictwa.

Mamy ministerstwo klimatu, które finansuje rewitalizację i przebudowę domów, żeby były bardziej efektywne energetycznie. Mamy ministerstwo aktywów państwowych, które z kolei nadzoruje Państwowy Holding Nieruchomości i Państwowy Holding Hotelowy. Jest BGK, odpowiadający za dystrybucję środków z programów wsparcia, oraz przeznaczonych na budownictwo czynszowe i remonty. Jest wreszcie Polski Fundusz Rozwoju razem z PFR Nieruchomości, największym funduszem inwestującym w mieszkania na wynajem, itd. Nie ma natomiast kogoś, kto by to wszystko koordynował. Kiedyś za mieszkalnictwo odpowiedzialny był konstytucyjny minister. Warto rozważyć przywrócenie tego urzędu. (PAP)

Rozmawiał Grzegorz Kacalski

Adam Czerniak jest profesorem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, gdzie kieruje Zakładem Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej, oraz dyrektorem ds. badań i głównym ekonomistą w centrum analitycznym Polityka Insight. Do 2012 r. pracował jako ekonomista bankowy, wcześniej współpracował z Bankiem Światowym oraz Fundacją FOR, był też stypendystą Ronald Coase Institute. Jest autorem publikacji naukowych z zakresu socjologii ekonomicznej, ekonomii instytucjonalnej oraz polityki mieszkaniowej i modeli kapitalizmu mieszkaniowego. Reprezentuje Polskę w radzie European Master in Official Statistics działającej przy Eurostacie.

W cyklu depesz o problemach mieszkaniowych w Polsce ukazały się dotąd:

- rozmowa z historykiem gospodarki prof. Andrzejem Zawistowskim: https://serwis.pap.com.pl/sp/index/#/48209699

- wypowiedzi ekspertów o młodych dorosłych, którzy wciąż nie wyfrunęli z rodzinnych gniazd: https://serwis.pap.com.pl/sp/index/#/48356388

- problemy mieszkaniowe w kinie PRL: https://serwis.pap.com.pl/sp/index/#/48163591

gn/